Steuerleitfaden 2026 für Ausländer, die an der Costa Blanca eine Immobilie kaufen

10. Februar 2026

Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie in Dénia, Jávea, Moraira oder Benissa erwägen, ist das Verständnis der Steuern und Kosten entscheidend, um Ihre Investition gut zu planen. Dieser Leitfaden fasst die Kaufsteuern, die jährlichen Verpflichtungen und die wichtigsten Fristen für Nichtansässige zusammen.

Schnellüberblick

Neubau: IVA (10% Wohnung / 21% separate Garage) + AJD (ca. 1–1,5% je nach Comunidad Valenciana).
Gebraucht: ITP (ca. 8–10%, je nach autonomen Stufen).
Kosten: Notar, Grundbucheintragung, Verwaltungsservice und bei Hypothek: Wertermittlung und Dispositionsgebühr.
Jährlich: IBI, Müllgebühr, IRNR (Nichtansässige), Hausversicherung, Gemeinschaftsgebühren.
Vermietung bedeutet Einkünfte anzugeben (Modelle und anwendbare Abzüge).

Steuern beim Kauf

Die Hauptsteuer hängt davon ab, ob Sie Neubau oder Gebraucht kaufen:

Neubau: IVA + AJD. Bei Wohnraum beträgt der IVA in der Regel 10 %; die AJD liegt bei etwa 1 % bis 1,5 % (variiert nach geltender Autonomenregelung).
Gebraucht: ITP mit progressiven Sätzen; übliche Kalkulation ca. 8–10 % des Kaufpreises.

Weitere anfallende Kosten

Notar: gesetzliche Gebühren, variieren je nach Preis und Anzahl der Ausfertigungen.
Grundbuchamt: amtliche Gebühren.
Verwaltungsdienst (gestoría): falls beauftragt (sehr üblich bei Hypotheken).
Hypothek (falls zutreffend): Wertermittlung, Dispositionsgebühr, beglaubigte Übersetzungen usw.

Jährliche Steuern und Ausgaben

IBI (Grundsteuer) und Müllgebühr: kommunal.
IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige): fiktive Einnahme, wenn Sie nicht vermieten; bei Vermietung versteuern Sie Einkünfte.
Vermögensteuer: abhängig von Freibeträgen und autonomen Regelungen.
Hausversicherung und Gemeinschaftsbeiträge bei Wohnungseigentum.

Vermietung und Besteuerung

Bei mittel- oder langfristiger Vermietung müssen Sie Erträge erklären und können damit zusammenhängende Aufwendungen absetzen. Bei Ferienvermietung weichen Vorschriften und Steuerbehandlung ab und es empfiehlt sich fachliche Beratung.

Doppelbesteuerungsabkommen (Ausländer)

Spanien hat Abkommen mit anderen Ländern zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. In der Regel wird die Immobilie in dem Land besteuert, in dem sich das Objekt befindet, und die Steuern werden mit Ihrem Wohnsitzland koordiniert.

Wichtige Unterlagen und vorbereitende Schritte

NIE beantragen.
Bankkonto in Spanien eröffnen.
Grundbucheintrag und städtebauliche Situation überprüfen.
Liquidität für Steuern und Kosten einplanen.
Beglaubigte Übersetzungen koordinieren, falls erforderlich.

Orientierender Steuerkalender 2026

Verpflichtung	Wann	Hinweise
IRNR (fiktiv oder Vermietung)	Jährlich/Quartalsweise	Abhängig davon, ob vermietet wird; Formulare und Fristen nach Einzelfall.
IBI	Nach Gemeinde	Wird üblicherweise in der zweiten Jahreshälfte fällig.
Müllgebühr	Nach Gemeinde	Häufigkeit und Höhe richten sich nach der Kommune.
Vermögensteuer (falls anwendbar)	Jährlich	Je nach Freibeträgen und autonomen Regelungen.

Schnelle Checkliste

NIE und Bankkonto bereit.
Berechnung der Steuern (ITP/IVA + AJD) und Kosten.
Grundbuch- und technische Prüfung der Immobilie.
Hausversicherung und Rückstellung für Gemeinschaftsbeiträge.
Jahresplan für Verpflichtungen (IBI, IRNR etc.).

Rechtlicher Hinweis

Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und können sich mit der Gesetzeslage ändern. Wir empfehlen, aktuelle Sätze und Fristen mit Ihrem Berater und der zuständigen Gemeinde abzuklären. Bullmann Properties kann Sie mit lokalen Experten in Verbindung bringen.